Depois de pagar o ganho de capital do amigo Rafael, Carlos quis entender melhor as regras de isenção. Ele sabia que existiam situações em que a venda de imóvel não gerava imposto. Pesquisou e encontrou três casos principais.
Ele ligou para Ademir para confirmar.
— Seu Ademir, quero entender as hipóteses de isenção de ganho de capital na venda de imóvel. Me confirma se está certo?
— Pode falar.
— Primeiro: imóvel residencial único vendido por até R$ 440 mil. É isso?
— Correto. Se você tem um imóvel residencial, é o único imóvel que você possui, e vendeu por até R$ 440 mil, o ganho de capital é isento. Mas precisa declarar a venda como rendimento isento.
— Segundo: usar o dinheiro da venda para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias.
— Isso. É a chamada isenção por aplicação em outro imóvel. Não tem limite de valor. Vendeu uma casa de R$ 1 milhão e comprou outra de R$ 1,2 milhão em até 180 dias? O ganho de capital é isento.
— E se eu comprar um imóvel mais barato?
— Aí a isenção é proporcional. Vendeu por R$ 1 milhão, comprou por R$ 600 mil. O ganho de capital correspondente a 60% do valor fica isento. O restante paga imposto.
— Terceiro: imóvel financiado pelo SFH com alienação fiduciária.
— Também, mas é mais específico. Na prática, os dois primeiros casos são os mais comuns.
— E se eu tiver dois imóveis e vender um?
— Aí não se enquadra na isenção dos R$ 440 mil, porque não é o único imóvel. Mas pode usar a regra dos 180 dias para comprar outro.
Carlos entendeu. A regra dos 180 dias era a mais poderosa: permitia vender e comprar sem pagar imposto, desde que o dinheiro fosse reinvestido em imóvel residencial.
— Uma última dúvida: se eu vender e comprar em 180 dias, preciso declarar os dois imóveis no IR do ano seguinte?
— Sim. O imóvel vendido sai da sua declaração, o novo imóvel entra. E você informa a isenção na ficha de Rendimentos Isentos.
Carlos guardou a informação. Saber as regras de isenção era tão importante quanto saber pagar o imposto.
*Continua em: 664 — Como declarar ações no Imposto de Renda?*