Carlos estava na sala com o notebook, uma planilha aberta e os dados do apartamento que queria comprar. Luísa chegou com duas canecas de café.
— Ainda nessa conta de ITBI?
— Não quero ser pego de surpresa. Preciso saber exatamente quanto vou pagar.
Ele abriu o site da prefeitura e foi na seção ITBI. Tinha uma calculadora. Preencheu: valor do imóvel R$ 380 mil, tipo residencial, comprador pessoa física.
O sistema mostrou: alíquota de 3%. Base de cálculo: R$ 380 mil. ITBI devido: R$ 11.400.
— Mas espera — Carlos disse. — Tem um detalhe. A base de cálculo não é necessariamente o preço que a gente pagar.
— Como assim?
— O ITBI incide sobre o maior valor entre o preço declarado na escritura e o valor venal do imóvel na base da prefeitura. Se o valor venal for maior que R$ 380 mil, a conta muda.
— E como descobre o valor venal?
— Dá para consultar no próprio site. Cada imóvel tem um valor venal de referência.
Ele pegou a inscrição imobiliária do apartamento que estava no memorial descritivo. Digitou no sistema e esperou.
Valor venal: R$ 395 mil.
— O valor venal é maior que o preço — ele disse. — Então a base de cálculo é R$ 395 mil.
— E o ITBI?
— R$ 395 mil vezes 3%... R$ 11.850.
— Quatrocentos e cinquenta reais a mais.
— É. Por isso é importante calcular antes. Se a gente planejar o orçamento considerando o valor venal, não tem surpresa.
— E tem outras variáveis?
— Tem. Imóveis financiados pelo SFH com valor até determinada faixa têm alíquota reduzida. Imóveis novos comprados da construtora às vezes já incluem o ITBI. E imóveis comerciais têm alíquota diferente — em São Paulo é 4%.
— Cada caso é um caso.
— Exato. Por isso que calculadora da prefeitura é o melhor caminho. Cada município define suas regras.
Carlos salvou o resultado da simulação na planilha.
— Agora a gente sabe: R$ 11.850 de ITBI. Mais R$ 380 mil do imóvel. Mais cartório, mais registro. O total vai passar de R$ 395 mil.
— Melhor saber agora do que descobrir na hora de assinar.
*Continua em: 645 — Como declarar ITR de imóvel rural?*